Para realizar sonho da casa própria é preciso passar por algumas etapas burocráticas. Nesse processo, é comum se complicar na hora de fazer a transmissão de bens imóveis.
Além de toda a documentação, sempre que alguém quiser adquirir ou vender um imóvel é preciso considerar no planejamento um imposto obrigatório: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Ele é uma parte importante da compra de um apartamento, uma vez que garante ao novo dono a possibilidade de realizar a transferência do bem adquirido para o seu nome.
Caso o comprador não quite esse tributo, ele não terá o direito de constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel. Então, confira a seguir tudo o que precisa saber sobre esse imposto para evitar ter problemas com o fisco, desde o que é , de fato, o ITBI até as condições em que há isenção.
O que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — mais conhecido pela sigla ITBI — é um tributo municipal que deve ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária.
Dessa forma, a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto, sendo que, sem a confirmação de pagamento do tributo, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.
Previsto na Constituição Federal, esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas.
Quando há sucessão por meio do falecimento ou doação, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD).
Em geral, é necessário que se reúna uma série de documentos para emitir a guia de recolhimento do imposto, como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município.
Por que devo pagá-lo?
É preciso que o comprador quite esse tributo para que ocorra a transferência de propriedade do bem adquirido para o seu nome.
Sendo assim, esse imposto é importante para regularizar o imóvel nos registros públicos e garantir o acesso a serviços como asfaltamento das ruas, coleta de lixo, instalação e abastecimento de água e luz, entre outros.
Além disso, é importante lembrar que, por se tratar de uma taxa cobrada pela Prefeitura Municipal, os recursos arrecadados pela cobrança do ITBI são utilizados para o benefício dos próprios munícipes, assim como o IPTU.
Quando se deve pagá-lo?
O ITBI deve ser recolhido pelo município sempre que houver a transmissão da propriedade de um imóvel envolvendo uma pessoa física, exceto em casos de sucessão por falecimento ou doação.
Alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, enquanto outros estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro da escritura. Portanto, fique atento a isso e procure saber como funciona na cidade onde a transação imobiliária foi realizada.
Os prazos de pagamento também podem variar de acordo com a cidade onde a venda é feita. No entanto, é comum que os vencimentos para a quitação do imposto sejam próximos à efetuação da transmissão do imóvel, mais ou menos após um mês da conclusão da compra.
Quem deve pagar o ITBI?
A Legislação Federal não deixa claro quem é responsável por quitar o ITBI. Portanto, é comum que essa questão seja regulamentada por uma lei municipal.
Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento do ITBI.
Mesmo que não haja uma regra clara sobre essa questão, é uma prática comum do mercado que o consumidor se responsabilize por esse imposto, que comumente é pago no início do processo de financiamento imobiliário.
Entretanto, nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual o vendedor assuma, parcial ou totalmente, esse compromisso.
Desse forma, para evitar maiores problemas, o ideal é consultar a legislação da sua cidade — o que se tornou em uma tarefa bem mais simples com a Internet.
Como o ITBI é calculado?
Uma das principais características do ITBI é que não é cobrado um valor fixo por esse tributo.
Para definir o montante a ser pago é necessário considerar o valor venal (valor de venda) constado na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que se altera de acordo com a cidade, assim como a alíquota do imposto, que também é variável conforme a cidade.
Também é possível definir o custo por meio do preço registrado no contrato de compra e venda — a escritura também poderá ser utilizada.
No entanto, devido às cobranças indevidas de algumas prefeituras, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teve um entendimento de que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel, mesmo que ele seja superior ao valor venal informado no IPTU. Assim, a cobrança desse imposto estaria coerente com o valor real do bem.
Todavia, isso não ocorre na prática, uma vez que, ao ficar constatado que o valor venal é superior ao montante da negociação, a maioria das prefeituras utiliza o maior preço como base de cálculo desse tributo.
Como essa prática é ilegal, o contribuinte que se sentir prejudicado poderá entrar com um recurso, administrativo ou judicial, para que o ITBI seja calculado de acordo com o entendimento do STJ.
Agora, para determinar o montante a ser pago de ITBI não é necessário a realização de operações matemáticas complexas. Com o auxílio de uma calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel, sendo que, o resultado dessa conta, é a quantia a ser quitada.
Suponhamos que você deseja comprar um apartamento que custa R$ 200 mil. Caso a alíquota seja de 2%, a quantia a ser paga de imposto será de R$ 4 mil, ou seja:
200.000 (valor do imóvel) x 2% (alíquota do imposto, conforme município) = 4.000.
Quais são as alíquotas cobradas?
Pelo fato de o ITBI ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece que cada prefeitura tem a autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto.
Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de cálculo.
Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas variam entre 2% e 3%.
Quais as alíquotas nas principais cidades do País?
Nas principais cidades do País a alíquota é a seguinte:
- Osasco (SP): 2,6%; (veja o Código Tributário do Município, Lei Complementar nº 139, 24/11/2005)
- São Paulo (SP): 3%; (veja a Lei Municipal nº 11.154, 30/12/1991)
- Rio de Janeiro (RJ): 2%;
- Belo Horizonte (MG): 3%;
- Recife (PE): 3%;
- Porto Alegre (RS): 3%;
- Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os demais;
- Curitiba (PR): 2,7%.
Os valores e taxas adicionais podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município.
Em algumas cidades, as alíquotas podem variar de acordo com o valor e tipo de financiamento imobiliário ou compra do imóvel.
Geralmente, moradias populares ou que estejam vinculadas a algum programa do Governo Federal ganham descontos para pagar o ITBI.
Quando não é necessário pagar o ITBI?
Conforme consta na Constituição Federal, o ITBI é um tributo que incide em uma transação imobiliária entre pessoas vivas.
Caso ocorra o falecimento do proprietário, não ocorre a incidência do imposto na transmissão de propriedade por herança.
O mesmo acontece quando o bem é doado a um terceiro — em ambas as situações são cobrados o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).
Além disso, esse tributo não é cobrado quando a propriedade for adquirida por uma pessoa jurídica que pretenda utilizá-lo.
No entanto, o ITBI é normalmente incidido quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vender ou locá-lo.
Também não há cobrança nas devoluções de imóveis.
Dependendo da legislação municipal, existem situações em que ocorre isenção do imposto para determinadas faixas de valores.
O mesmo acontece quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal, como o Minha Casa, Minha Vida.
É possível conseguir desconto?
Assim como acontece com as isenções, cada município tem autonomia para definir as regras que estabelecem a existência ou não de desconto no pagamento do ITBI.
É preciso consultar a legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a diminuição na cobrança do imposto.
É comum algumas prefeituras, como a de São Paulo, conceder desconto para os beneficiários de programas habitacionais que adquirirem o primeiro imóvel.
De forma semelhante, existem legislações municipais que favorecem os contribuintes que quitarem o ITBI antes da lavratura da escritura.
O que fazer em caso de atraso?
Caso o comprador perca o prazo de pagamento do ITBI, em geral, ele não sofrerá nenhuma penalidade. Mas em algumas cidades pode haver multa.
Entretanto, não será possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento.
Se essa situação vier a acontecer, será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto na prefeitura para gerar um novo boleto.
Preciso pagar ITBI mesmo se comprar o imóvel na planta?
Mesmo que você compre um apartamento ou casa ainda na planta, o pagamento do ITBI é obrigatório assim que as condições citadas nos tópicos acima forem concretizadas.
No caso desse tipo de compra, é utilizado o valor do imóvel quando estiver pronto para calcular o montante a ser pago de imposto.
É preciso muita atenção para as ofertas que prometem valores menores do ITBI para apartamentos comprados na planta.
Como planejar o pagamento do ITBI?
Dependendo do valor do imóvel escolhido, a conta pode ficar cara para o comprador. Outro ponto interessante é que algumas prefeituras não permitem o parcelamento do imposto. Por isso é interessante sempre reservar um valor aproximado para lidar somente com os impostos e documentação na hora de receber o imóvel.
As transações imobiliárias podem parecer muito complicadas mas, no final, é tudo uma questão de pesquisar pela informação certa. É importante buscar saber mais sobre os impostos, alíquotas e todos os documentos e processos devidos diretamente com a Prefeitura de onde você mora e autoridades competentes. Você pode, além disso, ler todo o material disponível sobre o tema. Assim, você terá segurança para realmente realizar o melhor negócio, sem dor de cabeça.
