Nova Tributação sobre Aluguéis: Entenda o que Mudou
A recente reforma tributária no Brasil introduziu mudanças significativas na tributação sobre aluguéis de imóveis. Este artigo detalha essas alterações, apresenta uma simulação comparativa do impacto fiscal antes e depois da reforma, identifica os contribuintes afetados e esclarece o período de vigência das novas regras.
Contexto da Reforma Tributária
Promulgada em 20 de dezembro de 2023, a Emenda Constitucional nº 132/2023 unificou diversos tributos, incluindo PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS, criando a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Esses novos impostos incidem sobre o consumo e afetam diretamente a tributação de aluguéis.
Tributação Anterior dos Aluguéis
Pessoa Física: sujeita apenas ao Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas até 27,5%.
Pessoa Jurídica: pagava PIS (0,65%) e Cofins (3%) sobre a receita de aluguéis no regime cumulativo, além do IRPJ e CSLL conforme regime de tributação.
Novas Regras de Tributação
- Alíquota geral: 26,5% somando CBS e IBS.
- Redução para locação: desconto de 60%, resultando em alíquota efetiva de 10,6% sobre os aluguéis.
- Isenção: pessoas físicas com até 3 imóveis alugados e receita anual de até R$ 240 mil ficam isentas da CBS e do IBS.
Simulação Comparativa
Cenário: aluguel de R$ 5.000/mês
Antes da reforma:
- Pessoa Física: IRPF (27,5%) = R$ 1.375 → Líquido: R$ 3.625
- Pessoa Jurídica: PIS/Cofins (3,65%) + IRPJ = R$ 422,50 → Líquido: R$ 4.577,50
Após a reforma:
- Pessoa Física (não isenta): CBS/IBS (10,6%) = R$ 530, IRPF = R$ 1.229,25 → Líquido: R$ 3.240,75
- Pessoa Jurídica: CBS/IBS = R$ 530 + IRPJ = R$ 240 → Líquido: R$ 4.230
Quem é Afetado?
As novas regras impactam:
- Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados ou receita superior a R$ 240 mil/ano.
- Todas as pessoas jurídicas que alugam imóveis, independentemente do porte.
Início da Vigência
As mudanças passaram a valer em 1º de janeiro de 2025, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
Conclusão
A nova tributação sobre aluguéis altera significativamente a rentabilidade dos imóveis locados, especialmente para investidores e holdings. É essencial que locadores revisem sua estrutura fiscal e, se necessário, busquem consultoria especializada para adequações.