Em um condomínio, a gestão das áreas comuns e a manutenção do edifício exigem decisões frequentes sobre obras e melhorias. Nesse cenário, o síndico tem o papel de administrar essas questões, mas surge uma dúvida comum entre os moradores: até que ponto ele pode realizar intervenções sem consultar a assembleia? A resposta depende do tipo de obra que está sendo proposta. O Código Civil Brasileiro e a Justiça definem claramente as condições em que o síndico pode agir sem necessidade da aprovação prévia dos condomínios. A classificação das obras em "voluptuárias" , "úteis" e "necessárias" é fundamental para entender quando uma consulta à assembleia é obrigatória.
Obras voluptuárias
Essas obras são aquelas que têm um caráter estético ou de melhoria do ambiente, mas não modificam significativamente o uso do bem comum. Exemplos típicos incluem a instalação de decoração em áreas comuns ou a melhoria de acabamentos em espaços de lazer. Por haver mudanças de "deleite" e não de necessidade, as obras voluptuárias exigem a aprovação de dois terços (2/3) dos condomínios, conforme estipulado pelo Código Civil. Ou seja, o síndico não tem liberdade para realizar esse tipo de obra sem o consentimento da maioria comprometida dos moradores.
Obras úteis
São aqueles que visam melhorar ou facilitar o uso do bem, sem que haja uma urgência relacionada à conservação ou segurança. Exemplos incluem a instalação de novos equipamentos nas áreas comuns ou a reforma de espaços compartilhados, como o salão de festas ou o elevador. Para que esse tipo de obra seja realizada, a aprovação deve vir da maioria absoluta dos condomínios, ou seja, mais de 50% dos moradores. Dessa forma, o síndico não pode executar tais obras sem consultar a assembleia e obter o respaldo da maioria dos condôminos.
Em ambos os casos, para obras voluptuárias e úteis, a participação ativa dos moradores é obrigatória, seja por meio de reuniões ou votação direta. Isso garante que as decisões relacionadas ao bem-estar coletivo do condomínio sejam tomadas de forma democrática e transparente.
Obras necessárias
Por outro lado, o síndico tem mais liberdade para agir sem consulta prévia quando se tratar de obras necessárias. Essas são as intervenções que visam à conservação do prédio ou à reposição de danos estruturais, como problemas de encanamento, elétricos ou rachaduras na edificação que podem comprometer a segurança e o funcionamento do condomínio . Exemplos incluem correção de vazamentos , falhas elétricas que representam risco de curto-circuito ou reparos em paredes e fundações que afetam a estrutura.
Quando uma obra necessária e urgente precisa ser realizada, o síndico pode tomar providências imediatamente para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, sem precisar esperar pela aprovação da assembleia. No entanto, essa ação deve ser seguida por uma convocação para uma assembleia extraordinária, onde o síndico deve prestar contas sobre o que foi feito e discutir a situação com os condôminos.
É importante que o síndico, ao realizar obras de ordem, esteja preparado para exigir a urgência e a necessidade das ações tomadas, para evitar questionamentos ou desconforto entre os moradores. A transparência e a comunicação com os condomínios são essenciais para garantir que a convivência no condomínio não seja prejudicada.
Recomendações para o síndico
Mesmo nas situações em que o síndico tem autonomia para agir sem a aprovação da assembleia, é altamente recomendável que ele sempre busque o diálogo com os condomínios, sempre que possível. Para evitar desconfiança e possíveis conflitos, é prudente informar sobre as obras e os motivos para sua realização, seja por meio de comunicados formais ou reuniões.
Além disso, uma gestão eficiente de obras no condomínio depende de um bom planejamento, com orçamento detalhado e, sempre que necessário, da contratação de profissionais envolvidos. A documentação técnica, como o ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), deve ser aplicada para garantir a conformidade das obras com as normas de segurança e qualidade.
