A taxa de condomínio arrecadada mensalmente é destinada a cobrir as despesas de manutenção e conservação do edifício comuns a todos no empreendimento. Esta taxa é definida em conjunto e em assembleia e leva-se em conta a soma de todos os custos fixos e variáveis. Podem estar incluídos nestas despesas recursos para contratação de mão de obra como jardineiro, porteiro e funcionário responsável pela limpeza, energia gasta com elevadores e lâmpadas dos corredores, água, gás, produtos de limpeza, etc.
A taxa de condomínio é paga referente ao mês vigente e não do mês passado, sendo estipulada uma taxa fixa com base na média dos gastos, justamente para o condomínio ter as verbas para efetuar os pagamentos.
Quando o condomínio é formado por unidades com tamanhos diferentes, o valor é estipulado através das frações ideais que se baseiam na área construída de cada unidade. Por ela, entende-se que as unidades maiores consomem mais serviços e despesas e, por isso, devem pagar mais por eles. No entanto, é importante verificar o que regulamenta a Convenção do Condomínio.
Há também a possibilidade de ser cobrado um fundo de reservas junto com a taxa de condomínio. Esse valor extra é destinado às emergências. Caso não haja situação de emergência, o dinheiro fica armazenado ou pode ser destinado a uma obra estabelecida por todos os condôminos.
No caso de reformas ou outras despesas extraordinárias, o síndico deve fazer uma reunião com todos os condôminos, explicar os motivos pelos quais haverá o aumento na taxa e expor os valores e prazos definidos.
A taxa de condomínio pode sofrer também um acréscimo anual equivalente ao repasse dos reajustes ocorridos nos impostos. Neste caso, o síndico não é obrigado a discriminar no boleto e não precisa aprovação da assembleia, mas deve avisar aos condôminos sobre o aumento da taxa. Outros aumentos – ou diminuição – do valor da taxa de condomínio deve ser aprovada pelos condôminos em assembléia.
Taxa de condomínio é obrigatória?
Sim, ela é obrigatória a todos e mesmo que o condômino não esteja usando o imóvel, ele é obrigado a pagar o valor já que este é calculado pela soma das despesas e divido pelo total de unidades. Desta forma se ele não pagar vai faltar dinheiro no caixa e duas coisas acontecerão: ou o condomínio fica inadimplente ou os demais condôminos acabam sendo prejudicados e tendo de pagar mais para cobrir a inadimplência daqueles que não pagaram.
O que acontece se uma pessoa não pagar?
Quando ocorre inadimplência a administração do condomínio irá tomar as decisões cabíveis a cada caso. É claro que muitos podem estar em dificuldades financeiras e negociar a dívida como é possível em quase todos os casos de inadimplência. Mas a simples recusa no pagamento ou a persistência da dívida poderá levar a pessoa a ser negativada e inclusive cobrada judicialmente. Em casos extremos o imóvel poderá ser penhorado e lavado a leilão para pagamento da dívida com o condomínio.
Qual a importância da taxa?
A taxa de condomínio é usada para o pagamento da mão de obra para a portaria que geralmente é 24 horas, guardas que farão a ronda noturna, limpeza e conservação, energia elétrica, água, telefone, impostos e demais serviços ou infraestrutura necessária para o bem comum de todos os moradores. Desta forma a taxa é importante para a manutenção desses serviços e consequentemente não só o bem estar dos condôminos, mas também a valorização dos imóveis de uma maneira geral, já que em caso de venda ou locação, os interessados compradores/locatários irão observar a organização, segurança e com isso decidir se vale a pena ou não investir o dinheiro na compra/locação daquele bem.
Como é determinado o valor da taxa de condomínio?
Para se chegar ao valor dela é necessário fazer o que é conhecido como previsão orçamentária, que na prática é um estudo que visa identificar todos os gastos para o ano seguinte ou para o período seguinte. Desta forma, a pessoa responsável leva em consideração os seguintes aspectos:
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Custo da portaria. Inclui o pagamento da empresa responsável pela portaria ou dos colaboradores, caso não seja terceirizado.
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Telefonia fixa e móvel. Com base no histórico de consumo, projeta-se o gasto para os meses seguintes.
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Energia elétrica e água. Também com base no histórico de consumo.
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Limpeza e jardinagem. Inclui aqui o custo com jardineiro e faxineira, terceirizados ou próprios, materiais de limpeza, máquinas e insumos para jardinagem.
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Segurança. Custo com a empresa de segurança, como pagamento de porteiros, rondas e outras pessoas envolvidas com a segurança do condomínio.
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Despesas com veículos, como os usados por rondas. Isto inclui combustível, manutenção, impostos, licenciamento e outros.
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Despesas administrativas com escritórios de contabilidade, administração do condomínio, taxas e outras obrigações legais.
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Honorários advocatícios, taxas e outras despesas relativas a cobranças e questões de natureza judicial.
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Despesas bancárias como encargos, tarifas de cobrança e manutenção de conta bancária.
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Compras de materiais diversos, como produtos de limpeza, papelaria, café, e outros.
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Manutenção. Aqui é a parte mais difícil, pois não é possível prever aquilo que dará manutenção, logo usa-se uma estimativa.
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Seguro de veículos e do empreendimento. No caso de condomínios de casas, esse seguro cobra apenas a portaria e outras dependências de natureza pública e não as residências particulares.
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Entre outros.
Então a pessoa levanta todos os possíveis custos e faz o rateio pela quantidade de condôminos.
Fundo de reserva
Na taxa de condomínio geralmente está incluso também a chamada taxa de reserva, que é um valor adicional que é pago para compor uma reserva financeira para eventuais gastos não previstos. O fundo de reserva pode ser definido como um percentual da taxa de condomínio ou mesmo um valor fixo.
Porém esse fundo de reserva não pode ser usado de qualquer forma ou para qualquer fim. Geralmente o uso dele é para casos emergenciais ou quando discutido e aprovado em assembleia ordinária ou extraordinária.
Infraestrutura
Geralmente é comum haver necessidades pontuais para melhoria do condomínio, como troca de algum equipamento, compra de uma máquina específica ou outro.
Nesses casos o comum é pegar o valor da despesa e ratear pelos condôminos, sendo comum também esse valor ser parcelado e incorporado na taxa de condomínio. Então o que acontece nesse caso é que pelo menos por um período o valor do condomínio aumenta até quitar aquela dívida em específica e depois volta para o valor normal
Essas infraestruturas precisam ser colocadas em pauta nas assembleias e aprovados pela maioria dos condôminos para que possam ser cobradas.
Prestação de Contas
Geralmente, junto com o boleto de cobrança da taxa de condomínio, é encaminhada planilha de prestação de contas do condomínio. No entanto, enquanto a taxa de condomínio refere-se ao mês vigente baseado em uma estimativa de gastos (como explicado acima), a prestação de conta refere-se a despesas efetivamente realizadas. Assim, é comum a apresentação da Prestação de Contas com defasagem dois meses em relação ao mês vigente, a fim de que se tenha tempo hábil para o fechamento contábil e preparação do relatório.
