Começa em breve o prazo para a Declaração do Imposto de Renda 2025, relativo aos rendimentos auferidos em 2024.
Como a Receita monitora a evolução do patrimônio dos contribuintes, é fundamental declarar os imóveis que estão em sua posse ou as transações do ano anterior.
Além disso, algumas operações, como a venda com lucro, podem estar sujeitas à incidência do IR.
Neste texto, explicamos como declarar a compra, a venda, a posse ou a doação de um imóvel no seu Imposto de Renda em 2025.
Como declarar imóvel comprado no Imposto de Renda 2025?
Caso você tenha adquirido um imóvel em 2024, o procedimento para declará-lo no IR deste ano é o seguinte:
- Abrir um novo item na ficha Bens e direitos;
- Escolher o grupo 01 – Bens Imóveis;
- Selecionar o código correspondente ao tipo de imóvel, como casa, apartamento ou terreno;
- Em Discriminação, colocar informações básicas, como nome e CPF/CNPJ do vendedor, se o imóvel foi financiado ou comprado em conjunto com outra pessoa, entre outras informações relevantes;
- Preencher data de aquisição, número da matrícula e cartório, área e inscrição municipal/rural.
Para os valores, no campo Situação em 31/12/2023, o valor é zero, enquanto em Situação em 31/12/2024, o comprador deve colocar o valor desembolsado. Se foi pago à vista, deve ser o valor total do imóvel, mas se foi financiado o procedimento é diferente.
Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2025?
Ao contrário do que muitos compradores de primeira viagem pensam, os financiamentos imobiliários não devem ser declarados como Dívidas e Ônus, mas sim como Bens e Direitos, já que nesse caso existe alienação fiduciária com o banco como garantia.
Se a compra foi realizada em 2024, basta deixar o valor zerado em Situação em 31/12/2023 e inserir o valor pago no ano passado em Situação em 31/12/2024, incluindo prestações, juros e encargos, mas nunca o valor total do imóvel.
No caso de um financiamento que já estava em andamento, basta repetir o valor da declaração anterior na Situação em 31/12/2023 e somar o montante pago em 2024 em Situação em 31/12/2024.
O processo deve se repetir até o imóvel ser quitado, quando seu valor corresponderá ao total desembolsado ao longo dos anos – e não ao valor de mercado.
Isso acaba sendo vantajoso para o contribuinte, já que tende a ter um imóvel avaliado por um valor maior (com juros e encargos), o que diminui os impostos em uma eventual venda com ganho de capital.
Como declarar a venda de um imóvel no Imposto de Renda 2025?
Para quem vendeu um imóvel em 2024, o procedimento é bem simples. Basta atualizar a ficha do imóvel com os dados do comprador e o valor a operação em Discriminação, repetir o valor declarado em Situação em 31/12/2023 e zerar o valor no campo Situação em 31/12/2024.
A grande questão aqui é o lucro imobiliário e como proceder.
Lucro na venda de imóveis
Embora a declaração do IR seja feita apenas no ano posterior ao do exercício, o Imposto de Renda sobre a venda de imóveis deve ser recolhido logo após a operação.
De maneira geral, quem vende um imóvel precisa apurar se houve lucro na operação e recolher o IR (alíquota vai de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital) até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio do
GCAP
.
Quem não procedeu dessa forma precisa fazê-lo posteriormente e está sujeito à cobrança de juros e mora, pagos por DARF emitido por meio do
Sicalc
.
Na declaração, é preciso importar os dados do GCAP e também fazer o dinheiro na venda aparecer na declaração, por meio de uma aplicação financeira ou outro imóvel, por exemplo.
Estão isentos do pagamento do IR sobre o ganho de capital os contribuintes em quatro situações:
- Lucro de até R$ 35 mil;
- Único imóvel vendido de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha vendido outra propriedade nos últimos 5 anos;
- Imóveis adquiridos antes de 1969 (com redutor a partir de 1988);
- Venda de um único imóvel residencial em que, no prazo de 180 dias após a venda, o contribuinte tenha empregado o dinheiro na compra de outro imóvel residencial (apenas a cada 5 anos).
Como declarar compra e venda de imóvel no mesmo ano no Imposto de Renda 2025?
Embora a dúvida possa confundir a cabeça do contribuinte, a resposta é mais óbvia do que parece.
Basta abrir um item para o imóvel na ficha Bens e Direitos e preenchê-lo normalmente, como em uma compra. As duas diferenças são:
- No campo Discriminação, devem constar as informações relativas à compra e à venda (dados do comprador e vendedor, valor, data e detalhes das operações).
- Nos campos Situação em 31/12/2023 e 31/12/2024, os valores deverão estar zerados, mostrando a real situação nos dois momentos (contribuinte não possuía o imóvel nem no início nem no fim do ano).
Como declarar a posse de um imóvel no Imposto de Renda 2025?
Se você já possuía um imóvel quitado em 2023 e mantém sua posse em 2024, basta declará-lo na ficha Bens e Direitos, repetindo o valor do ano anterior.
Vale ressaltar que o valor do imóvel não pode ser corrigido pelos preços de mercado.
O único modo de atualizar parcialmente o valor do imóvel para evitar uma mordida forte do Leão no futuro é incluir o valor gasto em melhorias e reformas, tanto de materiais como de mão de obra.
Importante destacar que todo o valor declarado precisa de comprovantes guardados por ao menos cinco anos, como recibos e notas fiscais.
Como declarar a doação de um imóvel no Imposto de Renda?
Se você recebeu um imóvel doado, precisa declará-lo na ficha “ Bens e Direitos”, com o tipo de doação (imóvel) e a descrição, bem como identificando o doador.
Além disso, a doação precisa estar registrada na ficha de “ Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “ Transferências patrimoniais doações e heranças”
Para quem fez doações é preciso acessar a ficha “ Doações efetuadas”, e selecionar o campo correspondente, identificando o donatário.
Além disso, se o bem já constava na declaração de 2024, é preciso “dar baixa” na ficha “ Bens e Direitos”, informando que o imóvel foi doado.
As doações, embora isentas de Imposto de Renda, podem estar sujeitas à incidência do ITCMD, que varia de estado para estado.
Declaração pré-preenchida traz imóveis adquiridos
Assim como em 2024, a declaração pré-preenchida trará diversas informações já de conhecimento da Receita Federal.
O objetivo do Fisco é, além de facilitar a vida do contribuinte, evitar erros e inibir a sonegação.
No caso do mercado imobiliário, os cartórios informam à Receita sobre imóveis adquiridos e registrados em 2024 e essa informação pode constar na declaração pré-preenchida.
Para quem optar pela modalidade, vale sempre o zelo de verificar as informações, em especial o valor (que não é o valor do imóvel, mas sim o montante efetivamente pago até aquela data, incluindo juros e correção).
Além disso, quem faz a declaração pré-preenchida tem preferência para receber a restituição.
Controle financeiro: fundamental para quem investe em imóveis
O pagamento e a declaração do Imposto de Renda são apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter, tanto para aumentar a sua rentabilidade como para não ter problemas burocráticos e fiscais.
