1. Quais são as modalidades de garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato?
A Lei permite ao locador exigir uma das seguintes garantias locatícias: caução (em bens móveis, imóveis ou dinheiro), fiança, seguro fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. No entanto, é proibido exigir mais de uma modalidade de garantia em um único contrato de locação.
2. O que é a caução em dinheiro e como ela deve ser aplicada?
A caução em dinheiro, uma das garantias locatícias permitidas, não pode exceder o valor equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em uma conta de poupança. Os rendimentos dessa poupança pertencem ao locatário e, ao final do contrato, o valor depositado é devolvido ao locatário, salvo abatimentos devidos.
3. Em que situações o locador pode exigir novo fiador?
O locador pode exigir a substituição do fiador ou de outra modalidade de garantia nos seguintes casos: morte do fiador, falência ou insolvência do fiador, alienação dos bens do fiador, mudança de residência do fiador sem aviso prévio ou quando o contrato de locação for prorrogado por prazo indeterminado.
4. O locador pode exigir mais de uma garantia locatícia?
Não, a Lei do Inquilinato veda expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia para um mesmo contrato de locação. Se o locador fizer essa exigência, a cláusula contratual será considerada nula, podendo o locatário contestá-la judicialmente.
5. O que acontece se o locador falecer durante a vigência do contrato de locação?
Caso o locador venha a falecer durante a vigência do contrato, a locação se transfere automaticamente para os herdeiros do locador, que passam a ter os mesmos direitos e deveres previstos no contrato. Assim, os herdeiros assumem o papel de locadores, mantendo-se as obrigações contratuais.
6. O que ocorre se o locatário falecer?
Se o locatário falecer, a locação pode ser sub-rogada a seus herdeiros ou dependentes, desde que residam no imóvel e tenham dependência econômica. No caso de locações não residenciais, o espólio do falecido assume as obrigações contratuais, até que haja definição sobre os bens e herdeiros.
7. Quem assume a locação em caso de separação ou divórcio?
Em caso de separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel assume automaticamente o contrato de locação. O locador deve ser notificado por escrito sobre essa sub-rogação e poderá exigir nova garantia locatícia, como a substituição do fiador.
8. A sublocação do imóvel pode ser feita sem autorização do locador?
Não, a sublocação total ou parcial do imóvel, assim como a cessão da locação ou o empréstimo, só podem ser realizados com o consentimento prévio e por escrito do locador. A ausência de resposta do locador a uma notificação não implica em consentimento, sendo essencial a manifestação formal.