Conceito
Neste tipo de permuta o proprietário de um terreno aceita trocá-lo por área a ser construída neste mesmo terreno por um construtor e/ou incorporador. O proprietário do terreno compromete-se a entregá-lo ao construtor para que este com recursos próprios ou não construa um edifício e conforme o contratado, pague ao proprietário o valor acertado em apartamentos (ou conjuntos comerciais, salas, etc).
Contratantes Permutantes
È um negócio jurídico que pode ser contratado entre pessoas físicas e jurídicas. Em geral a pessoa física é proprietária do terreno e negocia o mesmo com a pessoa jurídica que fica responsável pela construção do prédio. Há uma troca de frações ideais neste terreno que depois de pronta a construção, se transformará em unidades imobiliárias (apartamentos, salas, etc).
Contrato
O contrato particular constitui a permuta de área em frações ideais, vinculadas a uma unidade ou mais unidades imobiliárias pronta. Um determinado percentual do terreno, não o terreno inteiro, passa a pertencer ao construtor e o restante continua a pertencer ao proprietário.
O percentual que é transferido para o construtor receberá a edificação que depois de concluída vai corresponder as unidades imobiliárias constantes no projeto de construção cada uma com seu m² correspondente descrito.
Enquanto a edificação não for concluída ambos são proprietários do terreno cada um com seu percentual. O percentual que permaneceu com o proprietário é o que corresponderá as unidades construídas que lhe serão entregues. Após a conclusão da construção, com a emissão do habite-se municipal averbado na matricula do terreno, conclui-se o negócio com a entrega dos imóveis que correspondem ao pagamento da permuta.
Torna
Se houver parte de pagamento ao proprietário do terreno em dinheiro o contrato deverá descrever exatamente o que ele recebe em área construída com a fração ideal e metro quadrado do imóvel a ser entregue correspondente. Esta parte paga em dinheiro chama-se "torna".
Percentual em área construída
O percentual do terreno que é entregue pelo construtor ao proprietário em área construída é variável. Não se pode aqui determinar pois depende da área total do terreno, do percentual de aproveitamento da área, de quanto se pode construir, localização, regras de zoneamento, valor de mercado, enfim critérios técnicos.
Terreno
O terreno será divido em frações ideais, tantas quanto forem necessárias, cada uma correspondendo a uma unidade imobiliária. O contrato deverá converter-se em Escritura Pública de Permuta de terreno por área a ser construída. Registrado na matricula do terreno, esta escritura de permuta, informando as frações ideais determinadas, juntamente com toda a documentação da construção, permitirá ao construtor solicitar antecipadamente abertura de uma matricula para cada unidade a ser construída onde constará a fração correspondente ao imóvel a ser entregue.
Cálculo para achar a fração ideal no terreno.
Cada unidade construída corresponde a uma fração ideal.
Fração Ideal da unidade = FI
Área total do terreno – Ater
Área da Unidade Residencial em questão – Aund
Área total construída das unidades – At und
FI = (Ater x Aund)/ At und
Fração Ideal em Porcentagem
Calcule o FI da equação acima, divida pela área total do terreno e multiplique por 100 ou a área da unidade em questão, dividida pela área total construída e multiplique por 100.
Se as garagens constarem das escrituras individuais da unidade, elas entram no cálculo das frações ideais. Caso tenham apenas direito de utilização elas fazem parte da área comum e não constam das frações ideais.
Vantagem:
Para o proprietário do terreno é a troca de um terreno de preço a vista por imóveis construídos em longo prazo de valor maior. O terreno que vazio gerava imposto e manutenção é entregue em troca de imóvel construído de valor de mercado na época de entrega. Se esta entregando uma despesa e recebendo uma receita. A desvantagem esta no tempo de espera para receber o(s) imóvel(eis) e a variação de seu preço final além da possibilidade de problemas caso o construtor/incorporador venha a não concluir o projeto.
Para o construtor a vantagem é não precisar dispor de recursos para compra do terreno a vista o que diminui os gastos iniciais. A desvantagem é o risco de de todo o negócio que envolva vendas atrelado a economia do país.
Entrega da obra
Pronta á edificação e devidamente averbada toda a documentação final no cartório de imóveis o proprietário do terreno recebe do construtor os imóveis prometidos. Pode optar por mante-los na venda, locar ou residir em um e dar outro destino aos outros. Há também a possibilidade de negociar as frações ideais durante a obra o que se deve ter o cuidado de consultar um advogado referente as responsabilidades desse ato.
O assunto é bem mais extenso e implica em uma analise profunda do empreendimento a ser construído e dos critérios legais incluindo a responsabilidade do proprietário do terreno solidário ao construtor. Recomenda-se todo o cuidado em relação a empresa construtora e sua solidez no mercado imobiliário antes de fechar negócio.
A legislação é a Lei 4.591/64 http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
