Você já pensou em trocar seu apartamento em Porto Alegre por um apartamento em Capão da Canoa ou vice-versa?
Se achava que isso era um devaneio ou algo muito complicado, está enganado. O nome desse processo se chama permuta de imóveis.
Quando feita de forma correta, a permuta imobiliária pode trazer boas vantagens e até facilitar seu tão sonhado imóvel na praia ou então comprar um maior na sua cidade.
Saiba a seguir o que é permuta de imóveis, como funciona na prática, os impostos envolvidos e tudo mais sobre o processo.
O que é a permuta de imóveis?
Permuta de imóveis é, em resumo, a troca de bens imóveis de valores equivalentes. Ou seja, é uma das formas mais simples de obter um novo imóvel, pois basta colocar um bem seu no negócio.
Esse bem pode ser casa, apartamento, terreno, imóvel comercial e até unidades na planta que estão em construção.
Os imóveis envolvidos na troca não precisam ter valores exatamente iguais.
Caso tenham valores diferentes, a permuta de imóveis pode ser feita com uma compensação financeira, cujo valor será determinado em um acordo mútuo entre as partes envolvidas.
Como funciona a permuta de imóveis na prática?
Embora seja em tese simples, para que a permuta de imóveis seja de fato válida e segura juridicamente (leia-se: sem cair em nenhum golpe), é preciso que ela cumpra alguns requisitos.
Veja o passo a passo de como funciona:
1. Avaliação dos valores dos imóveis
Sem avaliar quanto vale cada bem a ser trocado, não é possível chegar a um acordo.
Uma boa maneira de fazer isso é com um corretor imobiliário, que tem experiência e pode ajudar não só com o valor em si do seu imóvel, como também a avaliar se o que você vai receber tem liquidez e se a negociação vale a pena.
2. Acordo prévio
Após saber os valores envolvidos, a negociação para a permuta pode começar.
Essa etapa pode demorar e envolver bastante diálogo até que se chegue a um meio termo e a transação valha a pena para ambas as partes.
Uma dica legal é fazer uma visita ao imóvel que poderá ser seu, para ver se corresponde às fotos e ao que você busca.
3. Confira a documentação do imóvel
Antes de assinar o contrato, sempre confira se a documentação do imóvel que você está comprando em permuta está apto para ser vendido.
Por exemplo, se o proprietário tem algum tipo de processo que pode recair sobre o imóvel ou se o imóvel tem alguma dívida (ex: condomínio, IPTU, escritura, entre outros), além de checar se está quitado ou não.
Pois se houver financiamento, você deverá assumir.
4. Assinatura do contrato
Essa é uma das partes essenciais da permuta de imóveis e que precisa ser feita com cuidado, preferencialmente com auxílio de uma terceira parte.
Pois o contrato precisa ser feito por escritura pública, onde deve constar a data da entrega dos imóveis e a responsabilidade pelos tributos, ou seja, quem vai pagar os impostos envolvidos na permuta, que giram em torno de 4% a 6% do valor do bem.
Veja também: Assinatura digital de contrato imobiliário: como funciona e validade jurídica
5. Vistoria
Negociar que seja feita uma vistoria antes da assinatura do contrato e outra na saída do imóvel faz com que cada parte receba o imóvel que negociou sem prejuízos nem contratempos.
Quais são os tipos de permuta de imóveis mais comuns?
São basicamente três tipos de permuta de imóveis. É interessante saber todas elas para você poder escolher o mais vantajoso:
1. Permuta com valor de volta
É o que acontece quando você tem um imóvel de maior valor e quer comprar outro de menor valor. Neste caso, você recebe um valor como complemento pela transação.
Por exemplo:
- Sua casa em Porto Alegre vale R$ 500 mil e você se interessou por um apartamento de R$ 400 mil em Capão da Canoa.
- Após chegarem ao acordo da permuta, você daria seu imóvel e receberia uma quantia em dinheiro R$ pela diferença do valor do imóvel da outra parte.
- Lembrando que não necessariamente você receberá R$ 100 mil. Tudo depende da negociação da permuta.
2. Permuta sem volta ou com valor justo
Essa é a permuta “ideal”.
Ocorre quando você tem um imóvel e encontra outro imóvel avaliado com valor igual ou muito parecido.
Dessa forma, ocorre uma permuta sem volta, quando as duas partes simplesmente trocam a posse dos imóveis.
Por exemplo:
- Sua casa em Porto Alegre vale R$ 500 mil e você se interessou por um apartamento avaliado também em R$ 500 mil em Capão da Canoa.
- Após chegarem ao acordo da permuta, você simplesmente dá o seu imóvel e recebe o outro de volta.
- Claro que tudo isso precisa ser registrado em cartório, com escritura, por isso não significa que você não terá nenhum custo, pois existe o pagamento das taxas (ITBI, registro em cartório e outros eventuais) para transferência do bem para o seu nome.
3. Permuta com complemento
Este é o caso oposto ao primeiro.
Ocorre quando você tem um imóvel de menor valor do que o imóvel que quer adquirir. Neste caso, você é quem precisa pagar pela diferença da permuta.
Por exemplo:
- Sua casa em Porto Alegre vale R$ 500 mil e você se interessou por um apartamento avaliado em R$ 800 mil em Capão da Canoa.
- Após chegarem ao acordo da permuta, você dará o seu imóvel e deverá complementar o valor. Esse pagamento pode ser em dinheiro ou até com outros bens, como carro, terreno ou imóvel.
É possível fazer permuta com imóveis financiados?
Sim, é possível fazer a permuta com imóveis financiados.
As únicas condições são que a transferência do financiamento seja autorizada pelo banco credor e que todos os envolvidos na permuta estejam de acordo.
A permuta com imóveis financiados funciona com a mesma lógica da venda de um imóvel financiado: a dívida do imóvel financiado passará a ser de quem vai ficar com ele.
O banco credor só precisa aprovar a operação, o que só ocorre após análise e aprovação de crédito do novo “devedor”.
Caso os envolvidos na permuta queiram continuar a pagar pelos imóveis que vão “receber” em outro banco, essa instituição assume a operação e quita a dívida que estava em aberto com o outro banco.
Então, a nova passa a ser a credora do financiamento.
É seguro fazer permuta de imóveis?
A permuta imobiliária é uma transação segura, isto é, ela é reconhecida como um processo legal.
Como você já leu acima, a negociação só precisa seguir alguns passos e o mais importante é o acordo entre as partes.
O contrato é a forma de você se proteger legalmente e evitar problemas durante e depois da negociação.
Por isso, a necessidade de fazer uma escritura pública registrada em cartório com todos os detalhes da permuta, como valor, endereço, dados completos das partes, endereço do imóvel, datas da troca e, claro, quem paga e os valores dos tributos.
Como declarar permuta de imóveis no imposto de renda?
Vale ressaltar, antes de tudo, que se a permuta de imóveis é feita sem complementação de valor em dinheiro, a negociação é isenta do Imposto de Renda.
Caso haja a compensação, o imposto deve ser pago por quem recebeu o valor.
Independentemente disso, a negociação deve ser declarada no Imposto de Renda pelas duas partes, afinal, existe uma venda e uma compra envolvida de ambos os lados.
Veja como fazer:
Se você fez uma permuta e teve de pagar a torna (diferença em dinheiro):
a) Acesse “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal, selecione o tipo de imóvel e informe em “Discriminação”, os dados da pessoa com quem realizou a transação.
b) No campo “Situação em 31/12 do ano anterior”, repita o valor do bem constante na declaração do ano anterior e deixe o campo “Situação em 31/12 do ano declarado” zerado.
c) Para informar o imóvel recebido em permuta, acesse “Bens e Direitos”, escolha o tipo de imóvel e faça o mesmo detalhamento da torna paga em “Discriminação”.
d) O que muda é que o campo “Situação em 31/12 do ano anterior” deve ficar zerado e o campo “Situação em 31/12 do ano declarado” deve ser preenchido com o valor constante do bem dado em permuta em 31/12 do ano anterior, acrescido do valor da torna.
Se você recebeu a torna na permuta:
a) Acesse “Bens e Direitos”, escolha o tipo de imóvel dado e informe, em “Discriminação”, os dados da pessoa com quem efetuou a permuta, bem como detalhes sobre valores e condições da torna.
b) No campo “Situação em 31/12 do ano anterior”, repita o valor do bem constante na declaração do ano anterior e deixe o campo “Situação em 31/12 do ano declarado” zerado.
c) Quanto ao imóvel recebido, acesse “Bens e Direitos”, preencha o campo “Discriminação” e deixe zerado “Situação em 31/12 do ano anterior”.
d) Em “Situação em 31/12 do ano declarado”, informe o valor constante do bem recebido em permuta em 31/12 do ano anterior, menos o valor da torna.
7 vantagens de negociar um imóvel através de permuta
- A principal vantagem da permuta de imóveis é que é um processo ágil, mais simples do que a compra tradicional de um imóvel, ou seja, ideal para quem tem pressa para se mudar ou vender seu imóvel.
- É um processo em que as duas partes sairão com um imóvel nas mãos, em que um terá, por exemplo, um sonhado imóvel na praia; ou poderá revender ou alugar o imóvel, conquistando mais uma renda; ou então dar um upgrade no seu lar.
- A permuta imobiliária também dispensa boa parte do pagamento em dinheiro e, em alguns casos, nem envolve dinheiro, quando os bens têm o mesmo valor avaliado.
- Aliás, um dos grandes diferenciais da permuta é a tributação. Quando não há compensação na permuta a negociação acaba isenta de tributação do imposto de renda, visto que na troca há o mesmo valor monetário entre os imóveis.
- E mesmo nos casos em que é paga uma diferença, o imposto deverá ser pago por quem recebeu o valor, e de forma proporcional a esse valor, ou seja, é menor do que numa compra pelo valor total.
- A permuta também acaba saindo mais em conta porque possivelmente não envolve contratação de empréstimos e financiamentos com juros elevados
- Outra grande vantagem da permuta é que envolve menos burocracia, pois não envolve assinatura de crédito em bancos.
5 cuidados ao fazer uma permuta de imóveis
1. Verifique a documentação
Peça todos os documentos que comprovem a situação legal do imóvel que você está comprando.
É importante ter certeza se existe algum tipo de processo, impedimento ou custo envolvido. Para então decidir se o negócio vale a pena.
2. Cuide com negócios muito bons
Essa é uma dica que vale para todas as compras, mas especialmente em permuta, quando a oferta é muito vantajosa, é preciso abrir o olho e checar toda a documentação e o próprio imóvel para se cercar de que é uma transação segura.
3. Conte com a ajuda de uma imobiliária de confiança
O especialista garantirá que a negociação que você fará é segura e, mais, poderá tirar todas as suas dúvidas ao longo do processo, obtendo a orientação necessária para que você faça a negociação de forma tranquila.
4. Compare os preços no mercado
A precificação do imóvel não pode ser feita com base em achismos, pois na hora de fazer a permuta, dificilmente achará algo compatível.
5. Entenda os motivos da permuta
É importante tentar entender os motivos pelos quais o outro proprietário quer se desfazer do seu imóvel, porque pode ser que também te desagradem.
Uma boa opção para adquirir seu imóvel na praia
Já deu para perceber que a permuta de imóveis é uma excelente oportunidade, principalmente se você não quer perder tempo, nem dinheiro ou ficar envolvido em muita burocracia.
E, embora não seja complicado, é preciso ter cuidado e contar com ajuda profissional para ser uma negociação bem sucedida e vantajosa.
